Этот обзор сравнивает четыре направления — Бали, Пхукет (Таиланд), Северный Кипр и Грузию — по туристическому потоку за полный 2025 год: сколько гостей приезжает, сколько они тратят и насколько устойчив этот спрос. Для инвестора в курортную недвижимость турпоток — это будущая выручка объекта, поэтому мы смотрим не только на количество, но и на качество потока. Все цифры — из официальной статистики: BPS Bali / ANTARA · MOTS / Nation Thailand · ЦБ ТРСК / Cyprus Mail · Geostat/GNTA / Civil.ge.
ADR — средняя цена проданного номера за ночь. Загрузка — доля занятых номеров за период. Средний чек — расходы одного гостя за поездку. Визит vs поездка — статистические ведомства считают по-разному (визиты, поездки, авиапассажиры, пересечения границы); где методики расходятся, мы это явно помечаем.
| Показатель | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|---|
| Иностранный поток 2025 | 6,95 млн — рекорд | 5,41 млн (авиа, HKT)* | 2,59 млн | 6,86 млн визитов (19,5% — однодневные) |
| Динамика к 2024 | +9,7% | +2,3% (Таиланд в целом −7,2%) | +17,2% | +6,2% |
| Средний чек за поездку | $1 259 (Индонезия) | $1 430 (Таиланд) | не публикуется | ≈$800 |
| ADR (средний тариф) | $168 (1П2024) | $157 (1П2024) | не публикуется | $87 Тбилиси (4Q25) |
| Рынок №1 и его доля | Австралия · 23% | Россия · №1 (Пхукет) | Турция · ~88% | Россия · 23% |
| Валюта экономики гостя | USD-прайсинг | THB — стабилен | TRY: −23% за 2025 | GEL — стабилен |
| Признание юрисдикции | Индонезия, G20 | Таиланд, ООН | признан только Турцией | ООН; пауза с ЕС |
Главный вывод: Бали — единственный из четырёх рынков, где 2025 год дал одновременно исторический рекорд иностранных прибытий, рост почти на 10% и самого платёжеспособного гостя ($1 259–1 430 за поездку против ≈$800 в Грузии), при глобально диверсифицированной географии спроса (топ-5 стран = 49% потока против 65% у Грузии и ~88% одной Турции у Северного Кипра).
Сравниваем «валовый» размер туристического рынка. Оговорка честного аналитика: ведомства считают по-разному — Бали учитывает прямые иностранные прибытия, Пхукет — авиапассажиров, Грузия — визиты и пересечения границы, Северный Кипр — прибытия air+sea. Прямое сравнение корректно по порядку величин, поэтому под каждым графиком указана метрика.
| 2025 | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|---|
| Внутренние туристы, 2025 | — | — | — | ~19,7 млн визитов резидентов |
| Что это значит | для островного курорта годовой показатель в сопоставимой методике отсутствует; ориентир 2024: ~10,1 млн внутренних туристов; Индонезия — 280 млн человек | показатель для островного курорта не применяется; внутренний поток делит аэропорт с внешним | внутреннего рынка нет — население ~400 тыс., полная зависимость от Турции | население 3,7 млн; внутренний чек падает (−9% расходы) |
Восстановление к 2019 году показывает структурную силу направления: вернулись ли деньги и авиасообщение, или рынок всё ещё живёт «от низкой базы». Это прямой индикатор долгосрочной устойчивости выручки курортного объекта.
Рынок, который растёт после полного восстановления (Бали), даёт другую природу роста, чем рынок, растущий от провала (Северный Кипр: +73% к 2022, но без публичного ряда к 2019). Первый — структурный спрос, второй — эффект низкой базы, чувствительный к единственному источнику потока.
Для владельца доходной недвижимости важен не «человекопоток», а деньги, которые гость оставляет за поездку и за ночь. Здесь разрыв между рынками наиболее нагляден.
| Показатель | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|---|
| Длительность пребывания | ~3 ночи в отелях; ~7 по всем типам (оценка) | ~7,7 ночи в премиум-зонах | не публикуется | 5,5–6,3 ночи |
| Загрузка отелей 2025 | 73,2% — люкс-сегмент Юж. Бали (наш рабочий сегмент) | хай-сизон (~4 мес): 60–78%; остальные ~8 мес: ~15% в среднем | ✖ не публикуется (последнее: 31%, янв–фев 2024) | 39% (1Q25) → 58% Тбилиси (4Q25); Батуми 59,9% |
| Годовая выручка направления | в составе Индонезии; чек растёт г/г | Таиланд: ₿1,53 трлн (~$47 млрд) | не публикуется | $4,69 млрд (+6%, НБГ) |
Гость Бали/Пхукета оставляет за поездку в 1,6–1,8 раза больше, чем гость Грузии, а тариф за ночь на Бали почти вдвое выше тбилисского. Средний чек Грузии при этом снижается (−1,1% в 2025), несмотря на рост потока.
Концентрация потока на одном-двух источниках — главный скрытый риск курортной выручки: закрытие одного рынка (виза, курс, геополитика) бьёт по загрузке сразу. Чем ниже доля топ-5 стран, тем устойчивее спрос.
| Показатель | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|---|
| Сезонность | длинный сезон апр–окт + декабрь; ровная кривая | пик янв–апр (лучший за 5 лет); вне сезона загрузка ~15% (Estate Market) | выраженный несезон зимой | резкая: Q3 даёт 35% годовой выручки ($1,66 из $4,69 млрд) |
| Профиль гостя | lifestyle / сёрфинг / digital nomad / семьи | пляжный + MICE; растёт доля Индии и Европы | казино-туризм из Турции (~30 казино) | лето — Батуми (пляж); зима — Гудаури (лыжи); транзит соседей |
| Следствие для объекта | выручка распределена по году — кассовые разрывы минимальны | сильный, но концентрированный сезон | загрузка вне сезона проваливается (31% в янв–фев 2024) | 9 месяцев объект работает на «подушке» лета |
Ровная годовая кривая Бали — прямое следствие диверсификации источников и профилей гостя: когда у одних низкий сезон, приезжают другие. Для доходного объекта это означает предсказуемый денежный поток без девятимесячной «ямы».
Первая цель инвестиции — сохранить деньги. Помимо доходности потока, сравниваем: признание юрисдикции, надёжность титула собственности, валютный контур и ликвидность выхода.
| Критерий | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|---|
| Признание юрисдикции | Индонезия — суверенное гос-во, член G20 | Таиланд — суверенное гос-во | признан только Турцией; для ООН/ЕС — оккупированная часть Республики Кипр | суверенное гос-во ООН; статус кандидата ЕС — «номинальный» (ЕК-2025), пауза до 2028 |
| Титул собственности | leasehold / HGB через PT PMA — отработанная схема | leasehold / структуры владения — отработано | земли греков-киприотов до 1974: прецедент Orams (Суд ЕС) — иски исполнимы по всему ЕС | цифровой реестр NAPR; квартиры иностранцам — да, сельхозземля — запрет; титульного страхования нет |
| Валюта и инфляция | доход в USD-прайсинге; IDR умеренно стабильна | бат стабилен | лира: −23% к USD за 2025 (рекорд 42,85), −93% за 10 лет; инфляция ТРСК 39,5%, отели/рестораны +66,8% | GEL стабилен (+4,4% к USD за 2025); инфляция 4,0% |
| Ликвидность выхода | широкий международный спрос, ликвидная перепродажа | широкий международный спрос | нет страхования титула, ипотеки ЕС; выход ограничен непризнанностью | спрос сужен геополитикой: санкции США на ключевую фигуру власти (12/2024), протесты 2024–25 |
Северный Кипр — рост потока реален (+17%), но это рост внутри турецкого валютного контура: лира за год потеряла 23%, инфляция в секторе отелей 66,8%, а правовой статус объектов не признан ни одной юрисдикцией, кроме Турции. Грузия — суверенная юрисдикция со стабильной валютой и рекордом ночующих туристов, но с политическим дисконтом: пауза евроинтеграции до 2028, санкции на ключевые фигуры, чек гостя ≈$800 и падающий средний спенд. Пхукет — зрелый качественный рынок, но страна в целом потеряла 7,2% потока за год, а курорт концентрирован на российском рынке. Бали — специфика leasehold-владения (отработана рынком и юристами за десятилетия), при этом поток растёт, чек высокий, валютный контур долларовый.
| Критерий | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|---|
| Объём иностранного потока | сильно | сильно | слабо | средне |
| Динамика 2025 | +9,7%, рекорд | +2,3% на фоне −7,2% по стране | +17,2% | +6,2% |
| Чек гостя | $1 259 | $1 430 | нет данных | ≈$800, падает |
| ADR | $168 | $157 | нет данных | $87–129 |
| Диверсификация источников | топ-5 = 49% | Пхукет: РФ №1 | ~88% Турция | топ-5 = 65%, соседи |
| Сезонность | ровная | пик ~4 мес; вне сезона ~15% | провал вне сезона | Q3 = 35% выручки |
| Прозрачность статистики | ✓ BPS ежемесячно | ✓ MOTS / AOT | ✖ ADR/загрузка/чек не публикуются | ✓ Geostat / GNTA / НБГ |
| Валютный контур | USD | THB стабилен | TRY −23%, инфл. 39,5% | GEL стабилен |
| Правовой статус / титул | leasehold, схема отработана | leasehold, отработано | непризнанность + Orams | суверенитет ✓, политический дисконт |
| Восстановление к 2019 | 111% | 102% (HKT) | ряд не публикуется | 83% (ночующие — рекорд) |
Честная картина не бывает односторонней: у каждого направления есть конкретные слабости. Мы фиксируем их явно — инвестиционное решение принимается с открытыми глазами.
| Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|
| • Leasehold/HGB, а не freehold — обязательна юридическая структура • Высокая конкуренция нового предложения в топ-локациях* • Перегруженная дорожная инфраструктура* • Внутренняя статистика (поездки MPD) несопоставима между годами |
• Концентрация на рынке РФ (№1 для курорта) • Таиланд в целом: −7,2% потока в 2025 • Глубокая сезонная яма: ~15% загрузки вне хай-сизона (Estate Market) • Рекордные прибытия не конвертировались в рост выручки (Bangkok Post) |
• Непризнанная юрисдикция; прецедент Orams • Лира −23% за 2025; инфляция 39,5%, отели/рестораны +66,8% • ~88% потока — одна Турция • Непрозрачная статистика: ✖ ADR/загрузка/чек/выручка • Нет прямых международных рейсов |
• 19,5% визитов — однодневные (1,33 млн) • Чек ≈$800 и снижается (−1,1% г/г) • Резкая сезонность: Q3 = 35% выручки • Политический дисконт: пауза ЕС до 2028, санкции США на ключевые фигуры • Нет дальнемагистральной авиасвязности |
По совокупности «объём × качество × устойчивость × риск» Бали — единственный рынок из четырёх без критических слабостей: рекордный и растущий поток (6,95 млн, +9,7%), самый платёжеспособный и глобально диверсифицированный гость, ровная сезонность, долларовый контур выручки. Пхукет — сильный второй, но с концентрацией на России и стагнацией Таиланда в целом. Грузия — здоровая юрисдикция с дешёвым гостем, резкой сезонностью и политическим дисконтом. Северный Кипр — самый быстрый рост, но моно-зависимость от Турции, лира и непризнанный правовой статус переводят его в категорию спекулятивных ставок, а не сохранения капитала.
1) Ведомства считают поток по-разному (визиты / поездки / авиапассажиры / пересечения границы) — сравнение корректно по порядку величин; метрика каждой цифры подписана. 2) ADR Бали/Пхукета — единая методика HotStats за 1П2024 (свежее сопоставимое публичное измерение); квартальные данные Грузии — G&T/TBC; загрузка Бали — люкс-сегмент Южного Бали (Horwath), релевантный нашему классу объектов. 3) Средние чеки: Таиланд — расчёт от официальной выручки; Индонезия и Грузия — обследования BPS/Geostat; в USD по средним курсам 2025. 4) Северный Кипр не публикует ADR, загрузку, чек и выручку — там, где данных нет, стоит «✖ не публикуется». 5) Внутренний поток островных направлений за 2025 не сопоставляется (методики несовместимы); по Бали ориентир 2024 — ~10,1 млн внутренних туристов. 6) Сезонная разбивка загрузки Пхукета — данные аналитической платформы Estate Market (True RE), снимок 08.07.2026. Снимок всех источников — 8 июля 2026.
TRE/2026/07/08/TUR-IRN · Подготовлено True Real Estate Research для Ирины · Строго конфиденциально: не предназначено для распространения · Не является инвестиционной рекомендацией; перед сделкой проводится проверка конкретного объекта · Данные: официальная статистика по состоянию на 08.07.2026.